Le 10 mars 2017, le Conseil fédéral a ouvert une procédure de consultation relative à une révision de la Lex Koller. Celle-ci vise notamment à réintroduire des restrictions pour l’acquisition par des étrangers d’immeubles commerciaux locatifs, provoquant l’émoi dans les milieux économiques dans le contexte du récent rejet de la RIE III. Tour d’horizon des modifications envisagées. 

La Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, connue alors sous le nom de Lex Friedrich, puis Lex Koller après sa révision de 1997) est entrée en vigueur le 1^er janvier 1985. Son article premier définit sans ambiguïté le but poursuivi, consistant à «limite[r] l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse». Elle faisait notamment suite à l’Initiative populaire «contre le bradage du sol national», déposée par le comité Action nationale le 26 octobre 1979. 

Régime actuel

La LFAIE subordonne l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger à une autorisation de l’autorité cantonale compétente. En substance, l’acquisition est par principe interdite si les trois conditions suivantes sont remplies: a) l’acquéreur est une personne à l’étranger, b) l’immeuble est assujetti à raison de son affectation et c) le droit acquis est assimilé à une acquisition d’immeuble. S’agissant du premier point, sont concernés notamment les citoyens de l’UE/AELE qui ne sont pas domiciliés en Suisse, les autres étrangers qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse et les sociétés dominées par des capitaux étrangers…

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Le sujet de la conversion de surfaces commerciales en logements est un sujet d’actualité suite à la récente modification de la LDTR acceptée par la population. Si la controverse porte surtout sur la question de savoir si une telle reconversion est soumise à autorisation – à mon avis, c’est le cas –, il ne faut pas oublier que si l’on se trouve dans le périmètre d’un Plan localisé de quartier (PLQ), les constructions doivent le respecter. Toutefois, lors du contrôle de conformité des requêtes en autorisation de construire au PLQ, le Département peut trouver admissible que le projet s’écarte du plan. Il est donc intéressant de voir ce qu’il se passe lorsque le PLQ en vigueur prévoit des surfaces commerciales et que l’on souhaite les reconvertir en logement ou, si l’immeuble n’est pas encore bâti, construire des logements à la place.

La loi exige que deux conditions soient remplies pour s’écarter de ce que prévoit le PLQ. En premier lieu, la modification doit être mineure. Or, la jurisprudence considère que le changement de la destination des immeubles prévue par un PLQ constitue une modification fondamentale de celui-ci. Il ne s’agit donc pas d’une modification mineure, même si la demande d’autorisation de construire vise la transformation de surfaces commerciales en logement (voir notamment ATA/543/2011 du 30 août 2011). En effet, les exigences urbanistiques ne sont pas les mêmes pour des bâtiments à usage administratif ou dévolus au logement…

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