L’immobilier de bureau est dopé par la bonne conjoncture

Nouvelle étude du Crédit Suisse

Lausanne et son «mix» d’activité est mieux servie que Genève: la mutation qui touche le secteur tertiaire modifie la demande de bureaux, selon le Crédit Suisse, dans son étude «Marché suisse de l’immobilier de bureau 2019».

Alors que le taux de vacance des logements à louer augmente, l’immobilier de bureau présente, lui, un tableau positif. La vigoureuse reprise de l’économie en est la raison principale, note le Crédit Suisse dans son étude «Marché suisse de l’immobilier de bureau 2019». Mais on peut imaginer que la progression de l’emploi, qui stimule la demande en surface de bureaux, va également influencer l’immigration, et avec elle la recherche de logement.

L’attrait du centre-ville 

Selon l’étude, la croissance de la demande en surfaces de bureau concerne tout d’abord le secteur tertiaire, notamment les services aux entreprises, le secteur informatique, ainsi que les pouvoirs publics, mais aussi l’industrie, qui demande de plus en plus d’immobilier de bureau. «La numérisation génère en outre une solide demande supplémentaire, car la part des activités de bureau progresse dans toutes les branches. La hausse soutenue de la demande nationale (plus de 600 000 mètres carrés) prévue pour 2018 devrait laisser place en 2019 à une nouvelle expansion, qui sera toutefois légèrement moins forte». Les centres-villes et les emplacements bien desservis sont de plus en plus recherchés par les sociétés «souhaitant se positionner comme des employeurs attrayants pour la main-d’œuvre qualifiée. Cette stratégie peut parfaitement être interprétée comme une réponse des entreprises au faible niveau du chômage et au risque d’une intensification future de la pénurie de main-d’œuvre spécialisée».

Baisse des loyers 

Les marchés extérieurs concentrent aujourd’hui entre 50% et 80% de l’offre de surfaces. «Cela se traduit par des vacances et par le fait que jusqu’à un sixième des surfaces à louer n’apparaissent plus de manière constante sur les grandes plates-formes immobilières»: du souci pour les portails immobiliers, par effet collatéral.

Une légère baisse des loyers par rapport à l’année précédente est encore apparue. Le recul devrait cesser à moyen terme, hormis à Genève en raison du changement structurel et de la forte augmentation des surfaces vacantes, notamment à l’extérieur du centre.

En effet, cette reprise de la demande d’immobilier de bureau est accompagnée d’une profonde mutation, particulièrement sensible à Genève. Ainsi, d’importants utilisateurs – en particulier les prestataires de services financiers (banques et assurances), le commerce de gros, le secteur des télécommunications, qui ont perdu près de 10 000 emplois en une année – connaissent des bouleversements structurels et ne sont aujourd’hui plus les moteurs de la demande. De ce fait, celle-ci est devenue plus hybride, plus fragmentée et moins stable. L’offre doit ainsi s’adapter à une demande imposant de nouvelles exigences en matière d’espace, de flexibilité et de modalités contractuelles.

Pénuries 

Les experts du Crédit Suisse mettent encore l’accent sur l’importance de la diversification sectorielle des centres économiques. «Tandis que le mix sectoriel genevois, marqué par les banques privées, les négociants de matières premières et les organisations internationales, fait face à des bouleversements structurels, le mix plus diversifié de Lausanne profite davantage que la moyenne de l’expansion conjoncturelle générale et a déjà entraîné des pénuries dans certains segments du marché de l’immobilier de bureau».

Etienne Oppliger

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Nos rêves immobiliers prennent leur envol!

Gérance Suisse

Nos rêves immobiliers prennent leur envol!

Non loin de l’aéroport, nos rêves prennent leur envol. Il suffit de s’engouffrer dans les beaux locaux de l’entreprise Gérance Suisse, telle une petite maison. Mais que l’on ne s’y trompe pas: la structure est outillée pour répondre aux exigences les plus élevées, à l’instar des grands groupes. Le lieu est particulièrement chaleureux, avec ses fauteuils cosy, dès l’entrée. Ce n’est pas simplement le parfum du café qui viendra à vous, mais aussi tout un flot d’énergies positives et dynamiques.

Les énergies ne peuvent être insufflées que par une personne passionnée! Tel est le cas de Patrick Mayer et de son équipe. Le monde de l’immobilier n’a aucun secret pour eux, tant et si bien que ces enthousiastes s’occupent de deux entreprises comme de véritables alliées, dont Gérance Suisse. Les deux structures (la seconde étant Compagnie Foncière du Léman) proposent des activités bien distinctes, même si elles sont complémentaires.

Un suivi personnalisé

Spécialisée dans la gérance immobilière, Gérance Suisse est une entre-prise à taille humaine; ce qui permet de répondre aux attentes de chacun de manière très personnalisée. «Chaque propriétaire se voit attribuer un gérant immobilier, qui sera son seul et unique interlocuteur pour toutes ses demandes et aspirations», précise Patrick Mayer, très soucieux d’offrir le meilleur en termes de qualité. La qualité suisse, si on devait la définir, empreinte de rigueur. La palette des prestations de l’entreprise est époustouflante: Gérance Suisse est à même de gérer des immeubles de bureaux comme des biens industriels, des maisons, des immeubles de rendement et des copropriétés. Gérance Suisse est également experte dans le domaine du courtage, de la location de biens immobiliers, de la promotion immobilière, du pilotage de promotions, etc.

Une clientèle privilégiée

Les services de Gérance Suisse s’adressent à une large clientèle: des institutionnels, des fonds privés suisses, des bailleurs résidant à l’étranger (Golfe persique, France ou encore Angleterre). «Chaque semaine, nos clients qui le souhaitent reçoivent un rapport qui les informe rigoureusement de tout ce qui concerne leur bien, que ce soit un coup de peinture qui aurait été donné à leur appartement, des travaux engagés, une résiliation de bail ou encore une relocation», relève le responsable, poursuivant: «Les propriétaires sont toujours tenus informés, où qu’ils se trouvent dans le monde; ce qui leur permet d’intervenir le cas échéant». Outre le rapport hebdomadaire, Gérance Suisse fournit aussi des rapports financiers trimestriels.

Spécialisations pointues

On pourrait penser que mener de front toutes ces activités est déjà une prouesse. Pourtant, Gérance Suisse a encore de quoi surprendre avec les grandes spécialisations qu’elle propose, à savoir la location de biens résidentiels et commerciaux d’une certaine complexité. «Contrairement à l’immobilier résidentiel, l’immobilier commercial exige de savoir ré-pondre aux attentes des locataires, qui sont des entreprises», précise l’administrateur. De surcroît, les baux liés aux bureaux diffèrent des contrats standards inhérents aux contrats de location. Les aspects à maîtriser sont plus nombreux et surtout une part de négociation est à envisager; ce qui implique une vraie aptitude dans ce domaine et une connaissance approfondie des objectifs et contraintes du bailleur, ainsi que de ceux du locataire.
Le plus? Gérance Suisse est à même de livrer un projet immobilier complet. Les rêves deviennent alors réalité!

Dimension régionale

Gérance Suisse est active dans l’ensemble de la Suisse romande, notamment dans les cantons de Vaud, Neuchâtel, Bienne et Berne.

 

GROS PLAN

Gérance Suisse commercialise 1’000 m2 dans un immeuble de prestige situé au 58 de l’Avenue Louis Casaï, ainsi que 3’000 m2 dans l’immeuble de la Compagnie d’Assurance Allianz (Carrefour du Bouchet, à Genève).

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Le marché du logement en pleine mutation

ETUDE DE LA BANQUE CANTONALE VAUDOISE

Le marché du logement en pleine mutation

Les signes de détente se multiplient, en particulier dans la location, alors que l’accession à la propriété est toujours difficile dans le canton de Vaud.

e marché immobilier vaudois est à un tournant. Cette situation ressort clairement de la 15e étude de l’Observatoire BCV de l’économie  vaudoise, publiée sous le titre «Devenir propriétaire: qui peut se l’offrir?».  Deux points forts en ressortent: d’une part, les ménages à la recherche d’un nouveau logement butent toujours sur le niveau des prix et des loyers pratiqués sur le marché; d’autre part, les signes de détente se multiplient, notamment grâce à une forte reprise des investissements dans la construction de logements en location. «Nous constatons une certaine détente, mais n’avons pas fait de scénario de sortie de pénurie», précise David Michaud, économiste immobilier auprès de la BCV.  

Investisseurs encore actifs

L’analyse du marché immobilier vaudois et de son évolution a livré une riche collection de résultats. Parmi les principaux, on relèvera qu’après avoir pratiquement doublé entre 2000 et 2015, les prix des objets en propriété individuelle se sont stabilisés, tandis que les loyers offerts sur le marché reculaient. On peut prévoir que cette tendance se poursuivra: le marché de la propriété individuelle a ralenti, tandis que la construction de logements locatifs a augmenté. La situation reste cependant plus tendue sur l’Arc lémanique que dans l’arrière-pays.

La construction de logement dans le canton connaît une véritable mue, affirme l’étude. Jusqu’à récemment sortaient principalement de terre des logements en propriété, notamment des PPE. Depuis, ce marché a ralenti. D’un autre côté, de nombreux investisseurs, recherchant une alternative aux marchés obligataires, se sont tournés vers la pierre. Les logements qui seront bâtis en 2018 seront ainsi…

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Devoir d’entretien des parties exclusives dans une PPE

La chronique de CGI Conseils

Devoir d’entretien des parties exclusives dans une PPE

Je suis propriétaire d’un appartement dans une propriété par étages. Notre copropriété va procéder à la réfection des façades. Les volets sont d’origine et dans un piteux état. Nous envisageons donc de les changer, mais ce sont des parties privatives à teneur de notre règlement d’administration et d’usage. Lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires, un appel insistant auprès de tous les copropriétaires a été lancé. Des achats et poses groupés ont été organisés, mais certains copropriétaires refusent de changer leurs volets. Pouvons-nous les y contraindre? (Séverine M., Genève)

Comme dans toute propriété par étages, le copropriétaire d’étage est propriétaire d’une unité d’étage (son lot) qui comprend l’ensemble de ses parties exclusives (ou privées), alors que certains éléments du bâtiment sont des parties communes, pour lesquelles les copropriétaires d’étage sont copropriétaires à raison de leur quote-part. La loi désigne un certain nombre d’éléments qui doivent impérativement constituer des parties communes (le terrain, les parties importantes pour l’existence et la solidité du bâtiment ou celles qui déterminent l’aspect extérieur du bâtiment notamment), qui sont soustraites à l’emprise exclusive d’un copropriétaire, et prévoit que celles qui ne sont pas impérativement communes sont présumées être des parties exclusives. Sur ses parties exclusives, le copropriétaire d’étage a un droit exclusif d’administration, d’aménagement et d’utilisation, alors que tel n’est pas le cas sur les parties communes.

Préserver l’aspect de l’immeuble

Il existe certaines parties exclusives qui ont un régime particulier. Ce sont les parties exclusives qui sont visibles depuis l’extérieur, sur lesquelles le copropriétaire dispose de son droit exclusif, mais ce dernier est limité par le fait qu’il ne peut les transformer ou les utiliser comme bon lui semble, puisqu’il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment.
Dans votre cas, et à première vue, dès l’instant où les stores sont considérés comme parties privées, comme vous l’indiquez, vous ne pouvez pas forcer les copropriétaires à changer leur store. Cela étant, l’article 712a al. 3 CC stipule que le copropriétaire «est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment».
Cette disposition impose à tout copropriétaire la réparation de défauts qui peuvent avoir des répercussions négatives sur les parties communes (par ex. installation électrique défectueuse qui provoque des courts-circuits dans l’immeuble), ainsi qu’un devoir d’entretien afin que l’aspect visuel du bâtiment n’en soit pas terni. Dans ce contexte, il convient néanmoins d’adopter…

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La «Lake Geneva Region» a toujours le vent en poupe

29e MIPIM de Cannes

La «Lake Geneva Region» a toujours le vent en poupe

Le MIPIM (Marché international des professionnels de l’immobilier) s’est tenu pour la vingt-neuvième fois à Cannes au mois de mars. Comme de coutume, l’Association Lake Geneva Region, regroupant professionnels et officiels de Genève, Vaud et de France voisine, y tenait un stand, fort fréquenté à nouveau cette année. Le point avec Me Yves de Coulon, son président.

Quel bilan tirez-vous de cette édition 2018 du grand-rendez-vous mondial de l’immobilier?

– Je dirai simplement que le succès ne se dément pas. Nous avions cette année au stand LGR pas moins de 215 participants inscrits, ce qui équivaut probablement – compte tenu des visiteurs non inscrits – à plus de 260 représentants de la région lémanique présents. Une nette progression par rapport à 2017, tandis que le Salon lui-même a dépassé les 26 000 professionnels, contre 24 000 l’an dernier.

Le MIPIM n’est pas forcément le lieu où l’on conclut des contrats. Autrefois très présents, les politiques étaient occupés cette année par des questions électorales; donc pas de contacts privilégiés avec tel ou tel conseiller d’Etat. Mais alors, à quoi sert le MIPIM?

– Beaucoup de dossiers avancent lors de cette rencontre où tous les acteurs privés et publics de l’immobilier de notre région sont réunis. Même s’il n’y avait pas cette année de conseiller d’Etat présent, les collectivités publiques vaudoises et genevoises étaient très bien représentées. Mais en réalité, ce qui attire les professionnels chaque année à Cannes sur le stand LGR, c’est le sentiment très particulier de faire ainsi partie ….

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Kengo Kuma fascine Genève

ARCHITECTE DE NATURE

Kengo Kuma fascine Genève

Pour aller à la rencontre de l’étonnante œuvre de Kengo Kuma, il faut en comprendre la vision profonde. Cette figure marquante de l’architecture mondiale part de l’idée que tous les éléments de l’univers – nature, animaux, plantes, hommes et créations culturelles – sont interconnectés. A travers ses projets, Kengo Kuma entend favoriser ce dialogue et générer une harmonie d’ensemble. Il puise son inspiration dans l’œuvre de Hiroshige, auteur d’estampes japonaises du XVIIIe siècle: ces représentations de paysages et de villes sont réalisées grâce à une superposition de couches de couleur et de gravure, donnant lieu à une véritable fusion entre éléments naturels et artefacts construits. «La pluie et le pont en bois ne font qu’un. L’architecte américain Frank Lloyd Wright et le peintre Van Gogh avaient eux aussi tenté de reproduire la symbiose observée dans les tableaux de Hiroshige», indique l’architecte japonais.

En Suisse, Kengo Kuma s’est fait connaître en réalisant ArtLab («Under one Roof», 2016), un bâtiment situé sur le campus de l’EPFL. «Pour ce projet, j’ai concilié les deux matériaux que sont l’acier et le bois. Le toit ondulant en ardoise de 230 mètres de long – dont la partie inférieure est en bois – recouvre l’ensemble et génère un sentiment chaleureux et humain», explique-t-il, tout en insistant sur l’usage traditionnel du bois dans la construction de chalets suisses.

Récemment, il revient sur le devant de la scène romand: il décroche le premier prix du concours pour la construction de la nouvelle résidence d’étudiants du Grand-Morillon (Institut des Hautes Etudes Internationales et du Développement), dans le quartier des Nations. S’inspirant de l’idée de rue verticale de Le Corbusier, il propose un ensemble de plateaux inclinés qui servent de lieux de rencontre et créent des liaisons, du sol jusqu’au toit.

Au-delà de la matière

Kengo Kuma fait preuve d’une étonnante capacité à concilier la tradition japonaise et l’architecture contemporaine, cela dans des contextes variés. S’il concède que les avancées technologiques sont essentielles, le savoir-faire ancestral reste pour lui la base fondamentale de l’architecture; le but de ses créations est de transmettre une expérience profonde de la nature. Kuma utilise la lumière et les matériaux naturels pour expérimenter toute sorte d’effets. «En tant qu’ingénieur, je suis fasciné par la façon dont Kengo Kuma travaille la matière…

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Acquisition d’un appartement loué

LA CHRONIQUE DE CGI CONSEILS

Acquisition d’un appartement loué

Je souhaite acquérir un appartement plus grand que celui que j’occupe actuellement, dans le but de pouvoir y vivre avec toute ma famille. L’appartement est cependant loué. Ai-je le droit, après l’achat, de résilier le contrat de bail des locataires? Dans l’affirmative, quel est le délai à respecter? Les locataires pourront-ils contester ce congé? (Julia A, Confignon)

La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties.

Le bailleur initial peut résilier le bail en cours pour la prochaine échéance du contrat, en respectant le délai de congé légal, avant le transfert de propriété. Une telle résiliation ne protège cependant pas l’acquéreur d’une procédure judiciaire et d’une demande de prolongation du bail.

Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son locataire, comme n’importe quel bailleur. La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail ou à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.

Délais plus courts pour besoin urgent

Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire….

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L’UBS voit la fin d’un cycle et des baisses de prix

Fin de la surchauffe

L’UBS voit la fin d’un cycle et des baisses de prix

Une étude de l’UBS chiffre par exemple à 10% les baisses de loyer durant les trois prochaines années. Le marché semble se détendre, le spectre de la surchauffe et autres bulles appartenir désormais au répertoire des contes effrayants pour enfants et théoriciens de la BNS.

Les loyers des appartements offerts aujourd’hui en location devraient reculer de près de 10% au cours des trois prochaines années. Ils seraient en effet plus élevés – de l’ordre de 20% – que ceux des logements déjà loués. Il s’ensuivra un coup de frein à la hausse des prix des immeubles de rendement. Cette année, les prix des villas continueront d’augmenter, quoique faiblement. Ils sont en effet soutenus par des coûts de financement bas et par la perspective d’un renchérissement des terrains dû aux effets de la densification. Telles sont, en grandes lignes, quelques-unes des perspectives tirées de l’étude UBS Real Estate Focus 2018 que Thomas Veraguth, spécialiste de l’immobilier au sein de l’établissement bancaire, a commentées récemment devant la presse romande.

Divergence de prix

Pour l’expert, le marché immobilier arrive en Suisse à la fin d’un cycle, après une période de hausse qui aura duré sept ans, là aussi comme dans les contes. «La période de surchauffe est derrière nous mais il subsiste des éléments, les taux d’intérêt très bas en particulier, qui soutiennent la tendance et font que la correction ne soit pas brutale». Le cycle aura duré plus longtemps que prévu, constate Thomas Veraguth, mais c’est dans l’ordre des choses et l’expert se réfère volontiers au philosophe Denis Diderot lorsque celui-ci affirmait que «le scepticisme est le premier pas sur la route de la philosophie».

Alors que pour les investisseurs, les risque stagnent aujourd’hui à un niveau élevé, comme en 1990, la fin du cycle est également marquée par une divergence des prix qui tourne à l’avantage des locataires…

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La Lex Koller sera-t-elle appliquée aux locaux commerciaux?

Ce qu’il faut savoir sur…

La Lex Koller sera-t-elle appliquée aux locaux commerciaux?

Le 10 mars 2017, le Conseil fédéral a ouvert une procédure de consultation relative à une révision de la Lex Koller. Celle-ci vise notamment à réintroduire des restrictions pour l’acquisition par des étrangers d’immeubles commerciaux locatifs, provoquant l’émoi dans les milieux économiques dans le contexte du récent rejet de la RIE III. Tour d’horizon des modifications envisagées. 

La Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, connue alors sous le nom de Lex Friedrich, puis Lex Koller après sa révision de 1997) est entrée en vigueur le 1er janvier 1985. Son article premier définit sans ambiguïté le but poursuivi, consistant à «limite[r] l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse». Elle faisait notamment suite à l’Initiative populaire «contre le bradage du sol national», déposée par le comité Action nationale le 26 octobre 1979. 

Régime actuel

La LFAIE subordonne l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger à une autorisation de l’autorité cantonale compétente. En substance, l’acquisition est par principe interdite si les trois conditions suivantes sont remplies: a) l’acquéreur est une personne à l’étranger, b) l’immeuble est assujetti à raison de son affectation et c) le droit acquis est assimilé à une acquisition d’immeuble. S’agissant du premier point, sont concernés notamment les citoyens de l’UE/AELE qui ne sont pas domiciliés en Suisse, les autres étrangers qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse et les sociétés dominées par des capitaux étrangers…

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Les changements d’affectation par rapport au PLQ

Ce qu’il faut savoir sur…

Les changements d’affectation par rapport au PLQ

Le sujet de la conversion de surfaces commerciales en logements est un sujet d’actualité suite à la récente modification de la LDTR acceptée par la population. Si la controverse porte surtout sur la question de savoir si une telle reconversion est soumise à autorisation – à mon avis, c’est le cas –, il ne faut pas oublier que si l’on se trouve dans le périmètre d’un Plan localisé de quartier (PLQ), les constructions doivent le respecter. Toutefois, lors du contrôle de conformité des requêtes en autorisation de construire au PLQ, le Département peut trouver admissible que le projet s’écarte du plan. Il est donc intéressant de voir ce qu’il se passe lorsque le PLQ en vigueur prévoit des surfaces commerciales et que l’on souhaite les reconvertir en logement ou, si l’immeuble n’est pas encore bâti, construire des logements à la place.

La loi exige que deux conditions soient remplies pour s’écarter de ce que prévoit le PLQ. En premier lieu, la modification doit être mineure. Or, la jurisprudence considère que le changement de la destination des immeubles prévue par un PLQ constitue une modification fondamentale de celui-ci. Il ne s’agit donc pas d’une modification mineure, même si la demande d’autorisation de construire vise la transformation de surfaces commerciales en logement (voir notamment ATA/543/2011 du 30 août 2011). En effet, les exigences urbanistiques ne sont pas les mêmes pour des bâtiments à usage administratif ou dévolus au logement…

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