Nouvelle étude du Crédit Suisse
Lausanne et son «mix» d’activité est mieux servie que Genève: la mutation qui touche le secteur tertiaire modifie la demande de bureaux, selon le Crédit Suisse, dans son étude «Marché suisse de l’immobilier de bureau 2019».
Alors que le taux de vacance des logements à louer augmente, l’immobilier de bureau présente, lui, un tableau positif. La vigoureuse reprise de l’économie en est la raison principale, note le Crédit Suisse dans son étude «Marché suisse de l’immobilier de bureau 2019». Mais on peut imaginer que la progression de l’emploi, qui stimule la demande en surface de bureaux, va également influencer l’immigration, et avec elle la recherche de logement.
L’attrait du centre-ville
Selon l’étude, la croissance de la demande en surfaces de bureau concerne tout d’abord le secteur tertiaire, notamment les services aux entreprises, le secteur informatique, ainsi que les pouvoirs publics, mais aussi l’industrie, qui demande de plus en plus d’immobilier de bureau. «La numérisation génère en outre une solide demande supplémentaire, car la part des activités de bureau progresse dans toutes les branches. La hausse soutenue de la demande nationale (plus de 600 000 mètres carrés) prévue pour 2018 devrait laisser place en 2019 à une nouvelle expansion, qui sera toutefois légèrement moins forte». Les centres-villes et les emplacements bien desservis sont de plus en plus recherchés par les sociétés «souhaitant se positionner comme des employeurs attrayants pour la main-d’œuvre qualifiée. Cette stratégie peut parfaitement être interprétée comme une réponse des entreprises au faible niveau du chômage et au risque d’une intensification future de la pénurie de main-d’œuvre spécialisée».
Baisse des loyers
Les marchés extérieurs concentrent aujourd’hui entre 50% et 80% de l’offre de surfaces. «Cela se traduit par des vacances et par le fait que jusqu’à un sixième des surfaces à louer n’apparaissent plus de manière constante sur les grandes plates-formes immobilières»: du souci pour les portails immobiliers, par effet collatéral.
Une légère baisse des loyers par rapport à l’année précédente est encore apparue. Le recul devrait cesser à moyen terme, hormis à Genève en raison du changement structurel et de la forte augmentation des surfaces vacantes, notamment à l’extérieur du centre.
En effet, cette reprise de la demande d’immobilier de bureau est accompagnée d’une profonde mutation, particulièrement sensible à Genève. Ainsi, d’importants utilisateurs – en particulier les prestataires de services financiers (banques et assurances), le commerce de gros, le secteur des télécommunications, qui ont perdu près de 10 000 emplois en une année – connaissent des bouleversements structurels et ne sont aujourd’hui plus les moteurs de la demande. De ce fait, celle-ci est devenue plus hybride, plus fragmentée et moins stable. L’offre doit ainsi s’adapter à une demande imposant de nouvelles exigences en matière d’espace, de flexibilité et de modalités contractuelles.
Pénuries
Les experts du Crédit Suisse mettent encore l’accent sur l’importance de la diversification sectorielle des centres économiques. «Tandis que le mix sectoriel genevois, marqué par les banques privées, les négociants de matières premières et les organisations internationales, fait face à des bouleversements structurels, le mix plus diversifié de Lausanne profite davantage que la moyenne de l’expansion conjoncturelle générale et a déjà entraîné des pénuries dans certains segments du marché de l’immobilier de bureau».
Etienne Oppliger