Les signes de détente se multiplient, en particulier dans la location, alors que l’accession à la propriété est toujours difficile dans le canton de Vaud.

e marché immobilier vaudois est à un tournant. Cette situation ressort clairement de la 15e étude de l’Observatoire BCV de l’économie  vaudoise, publiée sous le titre «Devenir propriétaire: qui peut se l’offrir?».  Deux points forts en ressortent: d’une part, les ménages à la recherche d’un nouveau logement butent toujours sur le niveau des prix et des loyers pratiqués sur le marché; d’autre part, les signes de détente se multiplient, notamment grâce à une forte reprise des investissements dans la construction de logements en location. «Nous constatons une certaine détente, mais n’avons pas fait de scénario de sortie de pénurie», précise David Michaud, économiste immobilier auprès de la BCV.  

Investisseurs encore actifs

L’analyse du marché immobilier vaudois et de son évolution a livré une riche collection de résultats. Parmi les principaux, on relèvera qu’après avoir pratiquement doublé entre 2000 et 2015, les prix des objets en propriété individuelle se sont stabilisés, tandis que les loyers offerts sur le marché reculaient. On peut prévoir que cette tendance se poursuivra: le marché de la propriété individuelle a ralenti, tandis que la construction de logements locatifs a augmenté. La situation reste cependant plus tendue sur l’Arc lémanique que dans l’arrière-pays.

La construction de logement dans le canton connaît une véritable mue, affirme l’étude. Jusqu’à récemment sortaient principalement de terre des logements en propriété, notamment des PPE. Depuis, ce marché a ralenti. D’un autre côté, de nombreux investisseurs, recherchant une alternative aux marchés obligataires, se sont tournés vers la pierre. Les logements qui seront bâtis en 2018 seront ainsi…

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Je suis propriétaire d’un appartement dans une propriété par étages. Notre copropriété va procéder à la réfection des façades. Les volets sont d’origine et dans un piteux état. Nous envisageons donc de les changer, mais ce sont des parties privatives à teneur de notre règlement d’administration et d’usage. Lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires, un appel insistant auprès de tous les copropriétaires a été lancé. Des achats et poses groupés ont été organisés, mais certains copropriétaires refusent de changer leurs volets. Pouvons-nous les y contraindre? (Séverine M., Genève)

Comme dans toute propriété par étages, le copropriétaire d’étage est propriétaire d’une unité d’étage (son lot) qui comprend l’ensemble de ses parties exclusives (ou privées), alors que certains éléments du bâtiment sont des parties communes, pour lesquelles les copropriétaires d’étage sont copropriétaires à raison de leur quote-part. La loi désigne un certain nombre d’éléments qui doivent impérativement constituer des parties communes (le terrain, les parties importantes pour l’existence et la solidité du bâtiment ou celles qui déterminent l’aspect extérieur du bâtiment notamment), qui sont soustraites à l’emprise exclusive d’un copropriétaire, et prévoit que celles qui ne sont pas impérativement communes sont présumées être des parties exclusives. Sur ses parties exclusives, le copropriétaire d’étage a un droit exclusif d’administration, d’aménagement et d’utilisation, alors que tel n’est pas le cas sur les parties communes.

Préserver l’aspect de l’immeuble

Il existe certaines parties exclusives qui ont un régime particulier. Ce sont les parties exclusives qui sont visibles depuis l’extérieur, sur lesquelles le copropriétaire dispose de son droit exclusif, mais ce dernier est limité par le fait qu’il ne peut les transformer ou les utiliser comme bon lui semble, puisqu’il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment.
Dans votre cas, et à première vue, dès l’instant où les stores sont considérés comme parties privées, comme vous l’indiquez, vous ne pouvez pas forcer les copropriétaires à changer leur store. Cela étant, l’article 712a al. 3 CC stipule que le copropriétaire «est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment».
Cette disposition impose à tout copropriétaire la réparation de défauts qui peuvent avoir des répercussions négatives sur les parties communes (par ex. installation électrique défectueuse qui provoque des courts-circuits dans l’immeuble), ainsi qu’un devoir d’entretien afin que l’aspect visuel du bâtiment n’en soit pas terni. Dans ce contexte, il convient néanmoins d’adopter…

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Le MIPIM (Marché international des professionnels de l’immobilier) s’est tenu pour la vingt-neuvième fois à Cannes au mois de mars. Comme de coutume, l’Association Lake Geneva Region, regroupant professionnels et officiels de Genève, Vaud et de France voisine, y tenait un stand, fort fréquenté à nouveau cette année. Le point avec Me Yves de Coulon, son président.

Quel bilan tirez-vous de cette édition 2018 du grand-rendez-vous mondial de l’immobilier?

– Je dirai simplement que le succès ne se dément pas. Nous avions cette année au stand LGR pas moins de 215 participants inscrits, ce qui équivaut probablement – compte tenu des visiteurs non inscrits – à plus de 260 représentants de la région lémanique présents. Une nette progression par rapport à 2017, tandis que le Salon lui-même a dépassé les 26 000 professionnels, contre 24 000 l’an dernier.

Le MIPIM n’est pas forcément le lieu où l’on conclut des contrats. Autrefois très présents, les politiques étaient occupés cette année par des questions électorales; donc pas de contacts privilégiés avec tel ou tel conseiller d’Etat. Mais alors, à quoi sert le MIPIM?

– Beaucoup de dossiers avancent lors de cette rencontre où tous les acteurs privés et publics de l’immobilier de notre région sont réunis. Même s’il n’y avait pas cette année de conseiller d’Etat présent, les collectivités publiques vaudoises et genevoises étaient très bien représentées. Mais en réalité, ce qui attire les professionnels chaque année à Cannes sur le stand LGR, c’est le sentiment très particulier de faire ainsi partie ….

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Règlement sur le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB)

Dès le 1er janvier 2017, l’établissement d’un Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB^®) sera obligatoire en cas de :

Deux entreprises comme les branches d’un seul arbre

COMPAGNIE FONCIERE DU LEMAN ET GERANCE SUISSE

Solidement implantées dans le paysage genevois, la Compagnie Foncière du Léman et sa petite sœur, l’entreprise Gérance Suisse, peuvent se targuer de maîtriser l’ensemble des métiers de l’immobilier, depuis l’acquisition foncière jusqu’à la gestion des biens construits et le commerce desdits biens. Patrick Mayer, responsable nous en dit plus.

– Pouvez-vous nous présenter votre entreprise?
PM: En réalité, ce sont deux entreprises. La première, la Compagnie Foncière du Léman est la plus ancienne et la seconde, Gérance Suisse, en est la succursale. Elles sont toutes deux actives dans les mêmes domaines, à savoir la gestion d’immeubles et de copropriétés, le conseil dans le domaine immobilier, le courtage immobilier, la location de biens immobiliers, la promotion immobilière, le pilotage de promotions sans oublier le conseil commercial, fiscal et technique.

– Quand ont-elles été fondées?
PM: Active sur Genève et le canton de Vaud, la Compagnie du Léman a été créée en 2006 par des promoteurs immobiliers. Ces derniers ont acquis du terrain et développé un projet avec l’aide d’architectes. Gérance Suisse, quant à elle, est une entreprise qui a notamment développé la clientèle moyen-orientale. Elle est active dans l’ensemble de la Suisse romande, y compris dans le canton de Berne.

– La vente de locaux commerciaux est une de vos spécificités. Comment en êtes-vous arrivé à gérer ce secteur?
PM: La loi suisse ne facilite pas l’achat de logements pour les personnes étrangères, contrairement à l’immobilier de bureaux qui reste un domaine totalement ouvert aux étrangers, sans restriction. Nous avons eu à cœur de nous spécialiser dans ce domaine afin de répondre à une forte demande.

– L’immobilier commercial, est-ce si différent de l’immobilier résidentiel?
PM: C’est un autre métier; en partie du moins! Il convient de savoir répondre aux attentes des locataires qui sont des entreprises. Il est nécessaire de comprendre leur langage. Ceci implique d’avoir une compréhension profonde du tissu économique actuel. Les baux liés aux bureaux diffèrent également des contrats standards inhérents aux contrats de location. Les aspects à voir sont plus nombreux. Les connaissances que cela exige sont, de ce fait, plus pointues. Nous nous adaptons au style et besoins de chaque entreprise. Nous leur construisons ni plus ni moins leur outil de travail. C’est du sur-mesure!

– Les petites et moyennes entreprises ont-elles intérêt à acquérir leurs locaux?
PM: Absolument. Avec la location, les entreprises ont à leur charge un loyer très cher. En revanche, faire l’acquisition de locaux commerciaux leur permet d’être propriétaires tout en ayant des charges moindres qu’un loyer, surtout que les taux d’intérêt en Suisse sont quasiment nuls, à l’instar des taux d’emprunt hypothécaires. Aussi, les structures solides et bien établies pourraient aujourd’hui se demander si ce n’est pas le moment de franchir le pas et d’acheter leurs locaux, d’autant que le marché regorge de possibilités à travers les propriétés par étages de bureaux. Quand une entreprise emprunte à 1% par exemple, qu’elle regarde combien cela représente de charges et qu’elle compare avec les loyers qu’elle payait lorsqu’elle était locataire, c’est une misère! Sans compter qu’en étant propriétaires, les sociétés sont chez elles et peuvent adapter les lieux à leur guise.

– Pourquoi vous choisir?
PM: Malgré notre taille restreinte, nous maîtrisons l’ensemble des métiers de l’immobilier, depuis l’acquisition foncière jusqu’à la gestion du bien construit et le commerce desdits biens, en passant par la construction en entreprise générale. Ce qui nous a valu de susciter un grand intérêt, de manière locale, auprès de locataires, propriétaires, investisseurs et entreprises, mais aussi de personnes à l’extérieur de la Suisse cherchant un partenaire de confiance, en Suisse, qui soit non seulement gérant immobilier, mais aussi agent et conseiller. Telle est notre force. 

Devenir propriétaire des ses locaux, un pari gagnant!

Exemple, ce projet de la Compagnie Foncière du Léman, à Perly-Certoux: pour une surface de bureaux de 154 m2, votre loyer, après une mise de fonds propres d’environ CHF 150 000.-, ne sera que de CHF 1200.- par mois au maximum, charges incluses! Alors qu’une surface équivalente, en location, vous coûterait au moins le triple. Et vous aménagerez vos locaux exactement selon vos besoins; Enfin, vous investirez dans la pierre, une valeur sûre!

Article paru dans le Journal Tout l’Immobilier No 834 du 21 novembre 2016 (Lire l’article en PDF)